Cá nhân cho thuê tài sản có nộp thuế không?

Thời gian gần đây, vấn đề liên quan đến tài sản cho thuê nhận được rất nhiều sự quan tâm. Trong đó có việc cá nhân phải kê khai thuế cho thuê tài sản. Như vậy, tiền cho thuê tài sản bao nhiêu sẽ phải đóng thuế? Thời hạn khai thuế khi nào? Cách đóng thuế ra sao? Kính mới quý khách tham khảo bài viết bên dưới.
Quy định pháp luật về người nộp thuế 
Khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về việc xác định người nộp thuế trong các trường hợp cụ thể, theo đó:

"Đối với hoạt động cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác không có đăng ký kinh doanh, người nộp thuế là cá nhân sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác. Trường hợp nhiều cá nhân cùng sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng"

Cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm có phải kê khai thuế không?
Từ ngày 01/8/2021, cá nhân cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm vẫn phải kê khai thuế. Bởi lẽ:
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Chỉ có hoạt động, kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế đối với từng loại thuế.
- Cá nhân có thu nhập được miễn thuế TNCN trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.
- Cá nhân có số tiền thuế phát sinh phải nộp hằng năm sau quyết toán thuế TNCN từ tiền lương, tiền công ≤ 50.000 đồng.
- Doanh nghiệp chế xuất chỉ có hoạt động xuất khẩu thì không phải nộp hồ sơ khai thuế GTGT.
- Người nộp thuế tạm ngừng hoạt động, kinh doanh trọn tháng, quý, năm dương lịch/năm tài chính thì không phải nộp hồ sơ khai thuế tháng, quý; hồ sơ quyết toán thuế năm.
- Người nộp thuế nộp hồ sơ chấm dứt hiệu lực mã số thuế, trừ trường hợp chấm dứt hoạt động, chấm dứt hợp đồng, tổ chức lại doanh nghiệp.
- Tổ chức, cá nhân trả thu nhập thuộc trường hợp khai thuế thu nhập cá nhân theo tháng, quý mà trong tháng, quý đó không phát sinh việc khấu trừ thuế TNCN của đối tượng nhận thu nhập.
Đối chiếu với quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC về nguyên tắc tính thuế thì hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT, TNCN.
Tuy nhiên, hộ, cá nhân kinh doanh phải khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn. Đồng thời, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
Ngoài ra, bạn đọc có thể tham khảo thêm Công văn 83830/CTHN-TTHT ngày 28/11/2023 của Cục Thuế Thành phố Hà Nội về nghĩa vụ nộp thuế cho thuê nhà.
Trước đây, theo điểm a khoản 1 Điều 8 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định, cá nhân không phải khai thuế GTGT, TNCN nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch dưới 100 triệu đồng.
Song, từ ngày 01/8/2021, việc kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được thực hiện theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Theo đó, trường hợp cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm trong năm dương lịch sẽ không phải nộp thuế GTGT, TNCN nhưng vẫn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định.

Khi nào cá nhân cho thuê nhà mới phải nộp thuế
Nghĩa vụ nộp thuế đối với họat động cho thuê nhà được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC như sau:
Khái niệm cá nhân cho thuê tài sản: cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

"Cá nhân cho thuê tài sản
a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
c) Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.
d) Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi."

Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản
Khoản  Điều 4 Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản được xác định như sau:
- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
- Trong trường hợp tiền thuê được trả một lần cho nhiều năm thuê thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Mức thuế suất đối với hoạt động cho thuế tài sản
Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN. Số thuế phải nộp cho hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:
* Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 5%
* Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế x Tỷ lệ TNCN 5%

Thời hạn khai thuế cho thuê tài sản
Trường hợp trong hợp đồng thuê thỏa thuận giá thuê đã bao gồm các loại thuế thì cá nhân cho thuê có nghĩa vụ khai và nộp thuế. Cá nhân sẽ khai thuế bằng mã số thuế của cá nhân.
Thời hạn khai thuế: Theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân được lựa chọn khai thuế như sau:
- Theo từng lần thanh toán: Ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu của kỳ thanh toán
- Theo năm dương lịch: 31/01 của năm dương lịch tiếp theo
Ví dụ: Hợp đồng thuê có thời hạn 02 năm từ ngày 15/01/2024 - 14/01/2026
- Hợp đồng thỏa thuận thanh toán tiền thuê 03 tháng/lần.
- Giá thuê: 10 triệu đồng/tháng (đã bao gồm các loại thuế).
- Bên thuê có trách nhiệm khai và nộp thuế.
Nếu chọn khai và nộp thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán thì cứ 03 tháng phải khai 01 tờ khai. Cụ thể:
- Kỳ kê khai 15/01/2024 - 14/04/2024: Thời hạn là 24/04/2024
- Kỳ kê khai 15/04/2024 - 14/07/2024: Thời hạn là 24/07/2024
Nếu chọn khai và nộp thuế theo năm dương lịch thì thời hạn khai và nộp thuế chậm nhất là ngày 31/01 năm sau. Cụ thể:
- Kỳ kê khai Năm 2024: Thời hạn là 31/01/2025
- Kỳ kê khai Năm 2025: Thời hạn là 31/01/2026
- Kỳ kê khai Năm 2026: Thời hạn là 31/01/2027

Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê
Sau khi xác định được cơ quan thuế để nộp hồ sơ khai thuế, cá nhân đăng ký mã số thuế cá nhân cho thuê tài sản và tạo tài khoản khai thuế điện tử (liên hệ với cán bộ thuế để được hướng dẫn chi tiết).
Trên đây là hướng dẫn của chúng tôi. Quý khách cần tư vấn thêm các dịch vụ vui lòng liên hệ:
 Holine O969.541.541 Call/Zalo/Viber 24/24
Theo dõi chúng tôi tại     
TRUNG TÂM TƯ VẤN GIẤY PHÉP - THUẾ - KẾ TOÁN TÍN VIỆT
Văn phòng: 11/7 Thoại Ngọc Hầu, P. Hòa Thạnh, Q. Tân Phú, TPHCM
Tell: (028)39.733.734 - Hotline O969.541.541
Email: admin@ketoantinviet.com
Website: ketoantinviet.vn - ketoantinviet.com.vn - ketoantinviet.com